跳到主要内容

房利美_Freddie Mac

联邦住房贷款抵押公司（FHLMC），也称为房利美（Freddie Mac），是一家由股东拥有的政府赞助企业（GSE），于1970年由国会设立，旨在为抵押贷款机构提供资金流动支持，从而促进中等收入美国人的购房和租房。

房利美购买、担保和证券化住房贷款，是次级抵押市场的支柱之一。

关键点​

  • 联邦住房贷款抵押公司（FHLMC），或称房利美，是一家由股东拥有的政府赞助企业（GSE）。
  • 房利美旨在支持中等收入美国人的购房需求。
  • 它从抵押贷款机构购买贷款，然后将这些贷款合并后销售为抵押贷款支持证券（MBS）。
  • 房利美和房贷巨头房地美（Fannie Mae）都是公开交易的GSE。
  • 房地美从主要零售银行或商业银行购买抵押贷款，而房利美则从较小的银行购买。

房利美的历史​

房利美是在1970年国会通过的《紧急住房融资法》下成立的。作为联邦住房银行系统的全资子公司，它旨在降低储蓄和贷款协会及小型银行的利率风险。

1989年，根据《金融机构改革、复苏与执行法》（FIRREA），房利美进行了重组，成为一家公开交易公司，股票可以在纽约证券交易所上市。

在2008年由次贷危机引发的金融危机期间，美国政府——尤其是联邦住房金融局——接管了联邦住房贷款抵押公司。尽管房利美正在逐渐向独立过渡，但仍受联邦监护。

房利美的运作方式​

联邦住房贷款抵押公司，或称房利美，成立的目的是增强信贷在经济不同领域的流动性。它与房地美一起，成为次级抵押市场的主要参与者。

房利美并不直接发放或管理住房抵押贷款。相反，它从银行和其他商业抵押贷款机构购买住房贷款（为这些机构提供资金，使其能够融资更多贷款和抵押贷款）。这些贷款必须符合房利美设定的某些标准。

在大量购买这些抵押贷款后，房利美可以将这些贷款保留在自己的投资组合中，或将其合并以售卖给寻求稳定收入流的投资者。无论如何，它都“担保”这些抵押贷款，保证贷款的本金和利息按时支付。因此，房利美发行的证券通常流动性很强，信用评级接近美国国债。

联邦住房贷款抵押公司的批评​

房利美受到批评的原因在于，它与美国政府的关系使其能够以低于其他金融机构的利率借款。凭借这一资金优势，它发行大量债务（在市场上称为“机构债务”），并购买并持有大量被称为“保留投资组合”的抵押贷款。

批评者认为，房利美和房地美的不受监管增长导致了2008年的信用危机，使美国陷入大衰退。然而，这些企业的支持者则辩称，虽然房利美和房地美在住房泡沫期间做出了糟糕的商业决策，并且资本不足，但它们的投资组合仅占总次贷贷款的一小部分。

房利美与房地美的比较​

房地美（联邦国家抵押贷款协会，FNMA）成立于1938年，作为《国家住房法》的修正案的一部分。它曾被视为联邦政府机构，其角色是作为次级抵押市场，购买、持有或出售由联邦住房管理局担保的贷款。1954年的《特许法》使得房地美从联邦政府机构转变为公私合营公司。

房利美和房地美非常相似。两者都是公开交易公司，旨在服务于公共使命。两者之间的主要区别在于购买抵押贷款的来源。

房地美从主要零售商或商业银行购买抵押贷款，而房利美则从较小的银行（通常被称为“储蓄银行”或“贷款协会”）购买，这些银行专注于向社区提供银行服务。

常见问题解答​

获取房利美贷款有多难？​

要获得房利美贷款，您必须符合贷款人的标准。根据贷款的大小，您需要满足特定的收入和信用评分要求。您可以获得一封预审信，告知您能获批的贷款金额，但该预审不代表担保。

房利美贷款需要首付吗？​

申请房利美贷款是需要首付的。不过，如果您符合某些条件，首付可以低至3%。

房利美有3%首付计划吗？​

房利美确实有一个可以以3%首付购房的计划。您必须符合这个名为HomeOne的计划，该计划服务于首次购房者或现金置换再融资借款人。您可以使用此贷款购买单户住宅、联排别墅或公寓。

总结​

联邦住房贷款抵押公司（FHLMC），或称房利美，在住房市场中发挥着至关重要的角色，通过支持借款人贷款来促进购房。房利美并不直接向借款人放款，但为抵押贷款提供担保以鼓励贷款人批准贷款。然而，您仍需满足某些标准才能申请房利美担保的抵押贷款。

参考文献​

[1] Federal Housing Finance Agency. "Fannie Mae and Freddie Mac."

[2] Congressional Research Service. "Fannie Mae’s and Freddie Mac’s Financial Status: Frequently Asked Questions."

[3] The Urban Institute. "Declining Agency MBS Liquidity Is Not All about Financial Regulation: Liquidity in the Agency MBS Market." Page 2.

[4] Center for American Progress. "7 Things You Need to Know About Fannie Mae and Freddie Mac."

[5] Freddie Mac. "Applying for a Home Loan."

[6] Freddie Mac. "HomeOne."